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序  号: 661906
标  题: 美国什么房产值得投资? (4千字)
发 信 人: liv92  [发短消息]
时  间: 2017-06-19 18:17:20
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近年来美国房产投资备受瞩目,中国投资者甚至将美国当做海外投资的首选,那么该如何选择美国房产,到底什么样的房产类型才是回报率最高,最值得投资的呢?
美国房产类型
  1. 独立别墅 (Single Family House)独立别墅为独立建筑的住宅,与周边房屋无共用的墙壁,通常占地面积较大。独立别墅最大的优势是业主对房屋和土地均拥有独立的所有权,同时也拥有最大的私密性和处理权。独立别墅的销售占美国非公寓住宅销售的80%以上。
  2. 联排别墅 (Townhouse)
  联排别墅的房屋和土地仍为业主独立拥有,和独立别墅不同的是联排别墅和一家或几家邻居的房屋共享公共墙壁,因此私密性和处理权都受到一定程度的影响。最常见的联排别墅为排屋。
  3. 产权公寓 (Condominium)
  与国内公寓的概念相同,是指一幢大楼中的一套公寓,物主便是这套公寓的公寓主,拥有独立的产权。Condominium原意为共同共有,指的是业主仅对其公寓单元内部拥有独立的所有权,屋顶、外墙、公共区域及公寓房所占土地均为所有业主所共有。业主通常组成业主委员会,选择专业的物业管理公司对公共区域进行管理,费用由业主共同承担。除了地理位置和公寓本身的条件,业主公约、公寓的管理情况也是投资者在选择产权公寓时需要考量的重要内容。
  4. 办公楼 (Office Building)
  办公楼在美国一般均为整栋买卖,其价值受地理位置,所在区域的经济景气程度以及楼盘本身的条件影响极大。办公楼一般需要专业公司管理,所以属于积极投资,相对其他商业房地产类别,其流动性较高。投资办公楼的回报包括租金收入和房产的增值,适宜高收入,并有充裕的初始资金的投资者。由于办公楼的账面价值折旧和贷款利息均可减收应税收入,可以为投资者提供一定的避税条件。
5. 公寓楼 (Multi-family/ Apartments)
  公寓楼不同于产权公寓,仅用于出租,不能按单位销售,买卖必须整栋进行。在房地产分类上属于商业地产,而非住宅,贷款也以商业房地产贷款操作。公寓楼要求日常出租管理,大型的公寓群一般须聘用专业物业管理公司进行管理,因此属于积极投资,流动性相对较高。与办公楼类似,投资公寓楼的回报包括租金收入和房产的增值,适宜高收入,并有充裕的初始资金的投资者,也同样可以提供一定的避税条件。
  6. 购物中心(Shopping Center)
  美国的大型购物中心(Shopping Mall)一般由专业财团开发管理,这里所指的主要是中小型的社区购物中心,可以容纳几家至十数家商户。购物中心的价值很大程度上取决于周边居民的数量和收入水平,另外位置的便捷程度和停车位的多少对于购物中心的价值也有很大的影响,同时入驻商户是否符合周边消费者的需要也是重要的考量因素。购物中心同样需要积极的管理和高额的初始投资。
  7. 工业用房/ 仓储(Warehouse)
  仓储房产大多位于机场/码头/交通枢纽附近,或靠近主要的高速公路。 其价值主要取决于地理位置,同时经济环境,尤其是工业的景气程度对仓储用房的需求影响很大。仓储用房通常不需要积极的管理,适合倾向高现金流,但无意投入过多精力打理的投资者。
  8. 土地 (Land)
  在美国大部分土地为私人拥有,可以随意转让。但不同地区、不同位置的土地价格差异极大。土地无需费心管理,但是也不产生现金收入,流动性相对较差,比较适合开发商或者投机者投资。
地理位置很关键
  不论是在国内还是国外,房屋的地理位置永远会成为影响其价格的重要因素。在选择购房区域时,需要注意该区域是不是经济上升区,这意味着该地块在未来几年人口还有经济是不是会增长,也就是说这个地方升值空间大不大。另外便捷的交通也同样是各国居民考虑的问题,大部分居民的工作地点都在市中心,房屋所在的区块最好是地铁,公交车站相对密集、便利的区块,方便白领们的上下班。
周边的配套设施也同样在考虑的范围内,便利店、医院、治安、学校缺一不可。
  在这里推荐几个好用的网站,方便查询美国配套设施:
  谷歌地图,可以方便的查询周围配套设施,交通环境。
  city-data.com,可以通过输入zip code来了解当前区块的人口结构,教育程度,甚至能够看到该区域的单身指数,方便了解该区域的租客情况。
   分清是投资还是自住
  在美国购置房产得分清投资房与自住房的差别。
  作为自住房独立屋是最好的选择,占地面积大,可用空间多。然而作为投资房来说,独立屋的大空间会给房主造成很大的负担,投资成本过高,花园养护成本也过于繁琐。
适合投资的房屋类型
  Condo公寓拥有独立产权,在出租上没有任何问题,相比独立屋而言购置成本也较低,用于购买独立屋的价钱可以分别购买不同的几户Condo公寓,不同的公寓再以市价进行出租,分散投资,风险也分散了。
  Condo式公寓非常方便打理,每月只需支付管理费,就什么都不用管了。

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